February 12, 2025

Ką mums rodo ekonominiai įrodymai apie nuomos kontrolės poveikį?

Nuolat kylanti būsto nuoma daugelyje didelių ir produktyvių JAV miestų pakurstė diskusijas, ar išplėsti, ar priimti nuomos kontrolės nuostatas. Spaudžiami kovoti su kylančiomis nuomos kainomis, valstijos įstatymų leidėjai Ilinojuje, Oregone ir Kalifornijoje svarsto panaikinti įstatymus, kurie riboja miestų galimybes perduoti ar išplėsti nuomos kontrolę. Nors nuomos kontrolės taisyklės ir reglamentai skirtingose ​​vietose skiriasi, dažniausiai nuomos kontrolę sudaro kainos padidėjimo viršutinės ribos nuomos laikotarpiu, o kartais ir ilgesniam nuomos laikotarpiui, taip pat iškeldinimo apribojimai.

Naujas tyrimas, kuriame nagrinėjama, kaip nuomos kontrolė veikia nuomininkus ir būsto rinkas, leidžia suprasti, kaip nuomos kontrolė veikia rinkas. Nors atrodo, kad nuomos kontrolė trumpalaikėje perspektyvoje padeda dabartiniams nuomininkams, ilgainiui tai sumažina įperkamumą, skatina gentrifikaciją ir sukuria neigiamą poveikį aplinkinei kaimynystei.

Daugybė ekonominių tyrimų panaudojo teorinius argumentus, kad pabrėžtų galimas neigiamas efektyvumo pasekmes, jei nuomos kainos būtų mažesnės nei rinkos normos, grįžtant prie Friedmano ir Stiglerio (1946). Jie teigė, kad dėl nuomos ribos savininkai priverstų parduoti savo nuomojamą turtą savininkams, kad nuomotojai vis tiek galėtų uždirbti rinkos kainą už savo nekilnojamąjį turtą. Nuomos kontrolė taip pat gali sukelti „netinkamas nuomininkų ir nuomos vienetų rungtynes“. Nuomininkas, užsitikrinęs nuomojamą butą, ateityje gali nesirinkti persikraustymo ir atsisakyti nuomos kontrolės, net jei pasikeis jo būstas (Suen 1980, Glaeser and Luttmer 2003, Sims 2011, Bulow ir Klemperer 2012). . Dėl netinkamo paskirstymo tuščių lizdų namų ūkiai, gyvenantys šeimos dydžio butuose, ir jaunos šeimos, susigrūdusios į mažas studijas, akivaizdžiai neefektyvus paskirstymas. Panašiai, jei nuomos kainos yra mažesnės už rinkos kainas, nuomininkai gali nuspręsti vartoti per daug būsto (Olsen 1972, Gyourko ir Linneman 1989). Nuomos kontrolė taip pat gali sukelti nuomojamo būsto fondo nykimą; nuomotojai gali neinvestuoti į techninę priežiūrą, nes negali atgauti šių investicijų didindami nuomos kainą. (Downs 1988, Sims 2007).

Be abejo, nuomininkų kontrolė taip pat siūlė galimą naudą nuomininkams. Pvz., Nuomos kontrolė suteikia draudimą nuo nuomos padidėjimo, kuris gali apriboti perkėlimą. Įperkamo būsto šalininkai teigia, kad šios draudimo išmokos yra vertingos nuomininkams. Pavyzdžiui, jei ilgalaikiai nuomininkai yra sukūrę konkrečiam rajonui būdingą kapitalą, pvz., Draugų ir šeimos tinklą, artumą darbui ar vaikus, įstojusius į vietines mokyklas, nuomininkams kyla didelė rizika dėl nuomos brangimo. Priešingai, asmenys, mažai susiję su kokia nors konkrečia sritimi, gali lengvai apsidrausti nuo vietinės nuomos kainos brangimo, persikeldami į pigesnę vietą. Tie, kurie investuoja į vietos bendruomenę, negali taip lengvai naudotis tokio tipo „savidraudos“ paslaugomis, nes jie turi atsisakyti dalies ar viso savo kaimynystėje esančio kapitalo. Nuomos kontrolė gali suteikti šiems nuomininkams tokio tipo draudimą.

Iki šiol buvo mažai duomenų ar natūralių eksperimentų, kuriais būtų galima įvertinti šių konkuruojančių argumentų svarbą ir įvertinti, kaip nuomos kontrolė veikia nuomininkus, savininkus ar platesnę būsto rinką. Tačiau naujai prieinami būsto rinkos duomenys, apimantys dramatiškų nuomos kontrolės įstatymų pokyčių laikotarpius Kembridže, MA ir San Franciske, Kalifornijoje, leido ekonomistams empiriškai išnagrinėti šiuos klausimus. Nors šie tyrimai iš tiesų palaiko idėją, kad esami nuomininkai gauna naudos iš nuomos kontrolės teikiamo draudimo, jie taip pat mano, kad visos draudimo išlaidos yra labai didelės.

Nuo 1970 m. Gruodžio iki 1994 m. Visi nuomojami vienetai Kembridže, pastatyti iki 1969 m., Buvo reguliuojami nuomos kontrolės potvarkiu, kuris griežtai apribojo nuomos kainą ir griežtai apribojo vienetų pašalinimą iš nuomos fondo. Nuomos kontrolės potvarkio teisinis tikslas buvo suteikti prieinamą būstą nuomai, o 1994 m. Panaikinus nuomos kontrolę kontroliuojami vienetai paprastai buvo nuomojami 40 proc. Procentų žemiau netoliese esančių nekontroliuojamų objektų kainos. 1994 m. Lapkričio mėn. Masačusetso rinkėjai priėmė referendumą, siekdami panaikinti nuomos kontrolę siauru 51–49 proc. Skirtumu. Beveik 60 proc. Kembridžo gyventojų balsavo už nuomos kontrolės įsakymo išlaikymą. Šis įstatymas pakeitė tiesiogiai paveiktus nekilnojamojo turto objektus, kurie anksčiau buvo kontroliuojami nuomos, o tai leis nuomininkams pradėti taikyti rinkos nuomos mokesčius.

Autor, Palmer ir Pathak (2014) (APP) tyrinėja šio netikėto pokyčio poveikį ir nustato, kad naujai nekontroliuojamų nekilnojamojo turto objektų rinkos vertės padidėjo 45 proc. Be šių tiesioginių nuomos panaikinimo padarinių, APP nustato, kad nuomos kontrolės panaikinimas daro didelį netiesioginį poveikį kaimyninėms nuosavybėms, padidindamas ir jų vertes. Kainos po dekontrolės buvo žymiai didesnės tose nuosavybėse, kurios turėjo didesnę dalį anksčiau valdytų kaimynų: gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto, esančio 75-oje nuomos kontrolės pozicijos procentilėje, po dekontrolio turto vertė padidėjo maždaug 13 procentų daugiau, nei 25-oje procentilėje. Šis skirtingas savybių vertinimas nuomos kontrolei reikalaujančiose vietose buvo vienodai ryškus tarp nevaldomų ir niekada nevaldomų vienetų, o tai rodo, kad nuomos kontrolės poveikis turėjo sumažinti visos kaimynystės pageidautinumą.

Nuomos kontrolės panaikinimo ekonominis dydis Kembridžo būsto vertei yra didelis, o 1994–2004 m. Nekilnojamojo turto vertė padidėjo 2,0 mlrd. USD. Iš viso šio efekto tik 300 mln. USD sudaro tiesioginis panaikinimo poveikis anksčiau kontroliuojamų vienetų, o 1,7 mlrd. USD – dėl netiesioginio poveikio. Šie skaičiavimai rodo, kad daugiau nei pusę kapitalizuotų nuomos kontrolės išlaidų padengė niekada nekontroliuojamo turto savininkai. Nuomojamos nekilnojamojo turto savybės sukuria didelę neigiamą išorinės įtakos netoliese esančiai būsto rinkai, sumažindamos šių rajonų patogumą ir paversdamos juos mažiau pageidaujamomis gyvenamosiomis vietomis. Trumpai tariant, pagal politiką vietos nekilnojamojo turto savininkams buvo nustatytos 2,0 mlrd. USD išlaidos, tačiau tik 300 mln. USD šios išlaidos buvo pervesta nuomotojams, nuomojamiems butams.

Diamondas, McQuade’as ir Qianas (2018 m.) (DMQ) nagrinėja nuomos kontrolės išplėtimo pasekmes nuomininkams, nuomotojams ir būsto rinkai, atsirandančiai dėl unikalios 1994 m. Vietos San Francisko rinkimų iniciatyvos. 1979 m. San Franciskas nustatė visų stovinčių pastatų, kuriuose yra penki ir daugiau butų, nuomos kontrolę. Nuomos kontrolė San Franciske susideda iš reguliuojamo nuomos mokesčio padidinimo, susijusio su VKI, nuomos metu, tačiau tarp nuomininkų nėra kainų reguliavimo. Naujos statybos buvo netaikomos nuomos kontrolei, nes įstatymų leidėjai nenorėjo atgrasyti nuo naujos statybos. Mažesniems daugiabučiams pastatams šis 1979 m. Įstatymų pakeitimas buvo netaikomas, nes jie buvo laikomi labiau „mama ir pop“ įmonėmis ir neturėjo rinkos įtakos nuomai.

Ši išimtis buvo panaikinta 1994 m. San Francisko balsavimo iniciatyva. Iniciatyvos šalininkai teigė, kad nedideli daugiabučiai būstai pirmiausia priklauso stambioms įmonėms ir jiems turėtų būti taikoma tokia pati didelių daugiabučių būstų nuomos kontrolė. Kadangi pradinis 1979 m. Nuomos kontrolės įstatymas turėjo įtakos tik nuo 1979 m. Ir anksčiau pastatytoms nuosavybėms, panaikinus mažų daugialypių lengvatų nuostatą, buvo paveikti tik 1979 m. Ir anksčiau pastatyti objektai. Tai nulėmė skirtingą nuomos kontrolės išplėtimą 1994 m., Atsižvelgiant į tai, ar nedidelis daugiabučių būstas buvo pastatytas iki 1980 m., Ar vėliau – tai buvo politinis eksperimentas, kai kitaip panašus būstas įstatymu buvo traktuojamas skirtingai.

Norėdami išnagrinėti nuomos kontrolės poveikį nuomininkų migracijai ir kaimynystės pasirinkimui, DMQ išnagrinėja grupės duomenis, kurie pateikia sprendimus dėl migracijos adresais ir būsto ypatybes daugumai suaugusiųjų, gyvenančių San Franciske 1990-ųjų pradžioje. Tai leidžia jiems apibrėžti nuomininkų, kurie gyveno mažuose daugiabučiuose namuose, pastatytuose iki 1980 m., Grupę ir kontrolinę nuomininkų grupę, gyvenančią nedideliuose daugiabučiuose namuose, pastatytuose 1980–1990 m. Jų duomenys leidžia sekti kiekvieną iš jų. šios grupės laikui bėgant iki šiol, neatsižvelgiant į tai, kur jos migruoja.

Praėjus penkeriems ir dešimčiai metų nuo įstatymo pakeitimo, nuomos kontrolės gavėjai, palyginti su kontrolinės grupės migracijos rodikliu, 19 proc. Rečiau persikėlė į naują adresą. Be to, poveikis tikimybei likti San Franciske buvo toks pat, o tai rodo didelę nuomininkų dalį, kad nuomos kontrolė, likusi jų 1994 m. Adresu, būtų palikusi San Franciską, jei jiems nebūtų taikoma nuomos kontrolė.

Šis poveikis yra žymiai stipresnis tarp vyresnio amžiaus namų ūkių ir namų ūkių, kurie jau keletą metų praleido savo adresu prieš gydymą. Tai atitinka faktą, kad abi šios populiacijos greičiausiai bus mažiau judrios. Nuomotojams, kuriems nereikia dažnai judėti, yra didesnė tikimybė, kad apsimoka ilgą laiką likti savo nuomojamame bute, kad jie galėtų kaupti didesnes nuomos santaupas. Galiausiai, DMQ mano, kad šie padariniai yra ypač dideli rasinėms mažumoms, greičiausiai tai rodo, kad mažumos patyrė didesnį persikėlimo spaudimą San Franciske nei baltosios.

Nors plečiant nuomos kontrolę, 1994 m. San Franciske gyvenantys nuomininkai negalėjo užkirsti tam tikros vietos, šių savininkų savininkai įvairiais būdais reagavo į jų nuomos nuostolių sušvelninimą. Praktiškai nuomotojai turi keletą galimų būdų pašalinti nuomininkus. Pirma, nuomotojai patys galėjo įsikelti į turtą, vadinamą išsikraustymu. Antra, Elliso įstatymas leidžia savininkams iškeldinti nuomininkus, jei jie ketina pašalinti turtą iš nuomos rinkos, pavyzdžiui, norėdami paversti vienetus daugiabučiais. Galiausiai nuomotojams teisėtai leidžiama siūlyti nuomininkams piniginę kompensaciją už išvykimą. Praktiškai šios išmokos iš nuomotojų yra įprastos ir gali būti gana didelės.

DMQ nustatė, kad nuomos kontroliuojami pastatai 8 procentiniais punktais labiau pavertė namu nei pastatai, esantys kontrolinėje grupėje. Atsižvelgdami į šias išvadas, jie mano, kad nuomos kontrolė sąlygojo 15 procentinių punktų sumažėjusį nuomotojų, gyvenančių apdorotuose pastatuose, skaičių ir 25 procentiniais punktais sumažėjusį nuomininkų, gyvenančių nuomos kontroliuojamose patalpose, skaičių, palyginti su 1994 m. Šį didelį nuomojamo būsto pasiūlos sumažėjimą lėmė tai, kad esamos konstrukcijos buvo pakeistos savininkų naudojamais daugiabučių namų būstais ir esamos konstrukcijos buvo pakeistos naujomis.

Šis 15 procentinių punktų mažo daugiabučio būsto nuomos pasiūlos sumažėjimas, tikėtina, ilgainiui padidins nuomą, atitinkantį standartinę ekonomikos teoriją. Šia prasme nuomos kontrolė veikė kaip pervedimas tarp būsimų San Fransisko nuomininkų (kurie mokėtų šias didesnes nuomos kainas dėl mažesnės pasiūlos) nuomininkams, gyvenantiems San Franciske 1994 m. (Kuriems tiesiogiai naudingos mažesnės nuomos kainos). Be to, kadangi daugelis esamų nuomojamų objektų buvo pertvarkyti į aukštesnės klasės savininkų gyvenamą daugiabučių namų būstą ir naujos statybos būsto nuomą, perėjus nuomos kontrolei, galiausiai atsirado būsto fondas, kuris aprūpino didesnes pajamas gaunančius asmenis. DMQ nustatė, kad šis aukštos klasės būstas, sukurtas reaguojant į nuomos kontrolę, pritraukė gyventojus, turinčius bent 18 procentų didesnes pajamas. Atsižvelgiant į visus šiuos dalykus, atrodo, kad nuomos kontrolė iš tikrųjų prisidėjo prie San Francisko gentrifikacijos, visiškai priešingos numatytam politikos tikslui. Iš tiesų, tuo pačiu pritraukdamas didesnes pajamas gaunančius gyventojus ir užkertant kelią mažumų perkėlimui, nuomos kontrolė padėjo didinti miesto pajamų nelygybę.

Gali atrodyti stebėtina, kad plečiant nuomos kontrolę San Franciske, buvo atnaujintas būsto fondas, atitinkantis didelių pajamų skonį, o panaikinus nuomos kontrolę Kembridže, taip pat padidėjo ir padidėjo vertė. Norint suderinti šiuos padarinius, naudinga pagalvoti, kurie nuomotojų tipai reaguotų į nuomos kontrolės išplėtimą, palyginti su nuomos kontrolės pašalinimu. Plečiant nuomos kontrolę, kai kurie savininkai nuspręs kompensuoti dalį savo nuostolių, keisdami būstą arba pertvarkydami savo pastatą, kad atleistų jį nuo nuomos kontrolės. Tačiau kiti savininkai gali pasirinkti …

Parašykite komentarą

El. pašto adresas nebus skelbiamas. Būtini laukeliai pažymėti *

Previous post Kas atsitiks, jei prezidentas Trumpas sudarys sutartį su COVID-19
Next post Kas yra CSS moduliai ir kam jie mums reikalingi?